Управление и распоряжение земельными ресурсами на примере комитета по управлению муниципальным имуществом (диплом)

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ    4

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ    7

1.1. Понятие и структура земельных ресурсов    7

1.2. Зарубежный опыт оценки эффективности использования земельных ресурсов    18

1.3.  Нормативно-правовые основы управления, распоряжения и аренды земельных ресурсов    27

2. АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «...»    36

2.1. Общая характеристика управления земельными ресурсами на территории муниципального образования «...»    36

2.2. Оценка управления и распоряжения земельными ресурсами МО «...»    47

2.3. Оценка проблем управления и распоряжения земельными ресурсами МО «...»    57

3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ «...»    65

3.1. Основные рекомендации по совершенствованию управления и распоряжения земельными ресурсами    65

3.2. Повышение эффективности деятельности Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «...» в области управления и распоряжения земельными ресурсами    72

3.3. Программа развития арендных отношений в МО «...»    83

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ    95

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ    98

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Земля обладает ценностью, которая отличает ее от любого другого материального объекта. Роль, которую играет земля в экономике каждой страны, не всегда очевидна, но имеет огромное значение. Без надежно защищенных прав на землю невозможно обеспечить устойчивое развитие, поскольку у инвестора едва ли появится желание делать долгосрочные капиталовложения. Одним из возможных способов пользования землей, приобретающим в последнее время все большую актуальность, является обладание земельным участком на праве аренды.

Совершенствование рыночной экономики и развитие рынка земли сделали актуальными понятия цены и земельного налога, вернули интерес к государственному регулированию использования земельных ресурсов и приемлемым методам его осуществления. Рациональное и эффективное использование земли является актуальной проблемой современности [12, c.9].

С землей связано получение материальных благ, обеспечение людей продуктами питания, строительства жилья, промышленных предприятий. Ограниченность земли в пространстве, различия ее природных условий требуют от общества экономичного, эффективного и интенсивного ее использования [21, c.68].

Особым видом управления земельными ресурсами следует признать управление земельными ресурсами, которые принадлежат на определенном вещном праве Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или же муниципальным образованиям.

В условиях проведения земельной реформы государство выпустило из рук стратегическое управление земельно-ресурсным потенциалом. Это обернулось ростом темпов деградации земель, свертыванием работ по повышению плодородия почв и благоустройству земель, крайней слабости материальной базы агропромышленного комплекса, отсталости его инфраструктуры и неэффективности городского и сельского землепользования.

Появляется настоятельная потребность в развитии методов управления земельными ресурсами, позволяющих решать не только экономические, но и природоохранные проблемы на землях различных собственников. Негативный опыт многих стран достаточно хорошо показал, что провозглашение приоритета только экономических целей без учета социальной потребности в приемлемой для человека природной среде оборачивается крайне негативными экологическими последствиями в будущем, а общий эколого-экономический ущерб оказывается несоизмеримо больше краткосрочной выгоды, получаемой конкретным инвестором.

При этом земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики [51, с.157]. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного использования земельных ресурсов и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

Приведенный перечень проблем может быть разрешен только при условии формирования единой государственной и муниципальной политики, направленной на повышение эффективности использования земельных ресурсов, находящихся в федеральной и муниципальной собственности.

Новизна и сложность многочисленных вопросов, требующих оперативного решения на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, определяет актуальность выбранной темы.

Объектом исследования являются земельные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности МО «...».

Предметом исследования выступает деятельности комитета по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) МО «...» по управлению земельными ресурсами МО «...».

Цель исследования состоит в выявлении направлении совершенствовании управления и распоряжения земельными ресурсами на примере комитета по управлению муниципальным имуществом МО «...».

Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

- изучить теоретические и нормативно-правовые основы управления и распоряжениями земельными ресурсами;

- провести анализ управления и распоряжениями земельными ресурсами МО «...»;

- предложить меры по совершенствованию управления и распоряжениями земельными ресурсами МО «...».

В последнее время в трудах ряда отечественных и зарубежных ученых все больше внимания стало уделяться теоретическим и методическим проблемам в области совершенствования механизма управления земельными ресурсами на разных административно-территориальных уровнях. Этим проблемам посвящены работы следующих авторов: А.А. Алпатов, А.П. Анисимов, С.В. Дзагоев, Л.Т. Кокоева, Б.В. Ерофеев, Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев, А.В. Бабанов, В.И. Петров, В.Н. Харьков и др.

Методологической основой исследования являются фундаментальные категории современной материалистической диалектики. В ходы выполнения работы использовались специальные методы: исторический, сравнительно-правовой, формально-логический, системно-структурный, статистический, а также другие общепринятые методы.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в глубоком и всестороннем исследовании проблем управления  земельными ресурсами муниципального образования. Выводы и положения исследования могут быть включены в курсы лекций по государственному и муниципальному управлению.

Дипломный проект состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованных источников.

 

1.3.  Нормативно-правовые основы управления, распоряжения и аренды земельных ресурсов


Арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования земли в России. При этом в отсутствии развитого земельного рынка арендные отношения становятся главным инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим товаропроизводителям и бережного и рационального ее использования.

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель [62, c.48].

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. В муниципальной собственности находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Аренда земли – форма землепользования, при которой собственник земли передает свой земельный участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определенное вознаграждение (арендную плату). Основными признаками аренды земель являются [55, c.21]:

- право, действующее на определенный период времени, определяемый в договоре аренды (в отличие от бессрочных прав, таких как собственность и постоянное (бессрочное) пользование;

- платность, то есть возмездность арендных отношений (плата выплачивается арендатором арендодателю земли);

- возвратность (арендованное имущество арендованный земельный участок должен быть возвращен арендодателю, то есть собственнику).

- неизменность целевого назначения земельного участка (земля может быть предоставлена в пользование на условиях аренды под определенные цели использования).

Арендная плата - это вознаграждение, взимаемое арендодателем за сданное временное пользование имущество, помещение или землю. Арендная плата является практической формой существования земельной ренты, взимаемой собственниками земельного участка с арендаторов.

Существующие в мировой практике способы установления и взимания арендных платежей за землю могут различаться в зависимости от:

- показателей, взятых в качестве базы для начисления арендного платежа;

- способов определения значения ставок арендной платы;

- принципов определения различного рода субсидий и налоговых льгот;

- порядка и сроков взимания арендной платы [50, c.24].

При этом, как правило, размер арендной платы определяется либо исходя из оценки рыночной стоимости земли, либо исходя из определения величины приносимого ею дохода при передаче в аренду, то есть на основании установления рыночных ставок арендной платы. Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот и изъятие земельной ренты в пользу государства является важным источником поступления денежных средств в бюджеты, особенно местные.

В этой связи вопросы регулирования арендных отношений при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают особую актуальность.

Одним из приоритетных направлений в области земельно-экономической политики РФ является регулирование арендных отношений, направленное на повышение эффективности управления и распоряжения землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности. Основные усилия в данной области должны быть направлены на решение следующих приоритетных задач [44, c.198]:

- разработка и внедрение комплекса мер по совершенствованию системы государственного регулирования арендных отношений;

- установление порядка и условий предоставления земель в пользование на условиях аренды

- разработка и утверждение единой методики определения арендной платы за землю.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации не подлежат передаче в аренду земельные участки, изъятые из оборота, за исключением случаев, установленных федеральным законом. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации из оборота изъяты земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности [41, c.93]:

- государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Кодекса);

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

- объектами организаций федеральной службы безопасности;

- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно - территориальные образования;

- исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно - трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;

- воинскими и гражданскими захоронениями;

- инженерно - техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Договоры аренды или субаренды подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6], за исключением случаев, когда такие договоры заключены на срок менее чем один год.

На практике могут применяться различные варианты моделей установления арендной платы, как на основе анализа рыночных ставок арендной платы, так и на основе прогнозирования ожидаемых доходов арендуемого земельного участка.

Анализ нормативных актов в части определения базовых размеров арендной платы за земли, предоставляемые в аренду органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, показал, что практически во всех случаях за основу исчисления этого показателя принимается ставка земельного налога.

При этом расчет размера арендной платы производится путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка и на поправочные коэффициенты, устанавливаемые в зависимости от вида использования земель и категории арендаторов. Повышающие коэффициенты, как правило, применяются при расчете арендной платы для высокодоходных видов деятельности, занимающих небольшие по площади земельные участки [13, c.9].

Использование понижающих коэффициентов направлено на поддержку социально-ориентированных видов использования земель поселений (земли, предназначенные для жилой застройки, земли, предоставленные для ведения садоводства и огородничества), а также приоритетных для поселений видов деятельности (категорий арендаторов), таких как хлебопекарни, больницы, аварийно-спасательные службы и т.п.).

Кроме того, использование для определения базовых размеров арендной платы ставок земельного налога, несмотря на их ежегодную индексацию в соответствии с уровнем инфляции, приводит к отрыву начисляемого размера арендной платы от рентной составляющей и, как следствие, к недополучению значительных средств бюджетами всех уровней [15, c.22].

Таким образом, система установления арендной платы за землю не отвечает принципу рыночной экономики, в соответствии с которым земельный участок должен приносить собственнику доход при использовании его надлежащим образом, а применяемый к установлению базовых размеров арендной платы нормативный подход не позволяет определять размер арендной платы в зависимости от изменяющейся конъюнктуры земельного рынка, что и противоречит экономической сущности арендных отношений на землю.

Основой существования рыночной экономики является свободная конкуренция разных видов деятельности. Существенная дифференциация арендных платежей в зависимости от вида использования земельного участка не позволяет создать равные условия для такой конкуренции.

Стоимость земельного участка и, следовательно, арендный платеж за него не должны зависеть от вида использования участка, а определяются исключительно его местоположением и окружением. Большая разница в арендных платежах за два рядом расположенных участка, используемых разным образом, нарушает экономическую связь между размером арендой платы и их рыночной стоимостью.

Таким образом, договору аренды принадлежит одно из ведущих мест в системе создаваемых при осуществлении экономической и правовой реформы новых гражданских правовых институтов. Аренда позволяет решить ряд задач по рациональному и экономически целесообразному использованию земель. Расширенное правовое регулирование аренды земельным законодательством, что привело к возникновению противоречий с гражданским законодательством, при этом были значительно расширены права арендаторов, что в дальнейшем может привести к еще большему распространению аренды, как одного из основных видов прав на землю.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в соответствии с требованиями п. 1 ст. 8 Земельного кодекса в следующем порядке [38, c.43]:

- земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

- земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

- земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления.

Правовое регулирование аренды осуществляется Земельным кодексом РФ (особенности сдачи в аренду) и гражданским законодательством (общие положения). Аренду можно рассматривать как вид права на земельный участок и как договор, который является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Его сторонами являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть юридические и физические лица, в том числе и иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы власти Российской Федерации и ее субъектов, муниципальные образования. Сдача имущества в аренду принадлежит его собственнику, и арендодателями могут быть также лица, уполномоченные - законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предмет договора аренды - имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. Действующее законодательство требует четкого определения предмета договора аренды, им является земля (земельный участок, который описан и в установленном порядке установлены его границы) [56, c.30].

Учитывая изложенное, понятие аренды земельного участка можно сформулировать так: предоставление арендодателем, вынесенные на местности в обозначенных размерах и границах территории определенные категории земель, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной и иной документации.

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом).

Земельный кодекс РФ в ст. 26 установил, что не подлежат государственной регистрации (кроме случаев, установленных федеральными законами) договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года [40, c.55].

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания конкретного срока, то есть на неопределенный срок. В последним случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для того предупреждения законом или договором может быть установлен и другой срок.

По правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечению срока договора имеет - при прочих равных условиях - преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок.

Преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий строений и сооружений, расположенных на чужом земельном участке и на участки, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, арендатор не имеет право заключить договор аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст.  46 ЗК РФ.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков [57, c.11].

Основная обязанность арендодателя земельного участка, предоставить арендатору участок в состоянии, соответствующим условиям договора и целевого назначения земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было (например, арендатор не может начать использование участка предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами), то арендатор вправе потребовать передачу участка в надлежащем состоянии и возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжение договора и возмещение убытков, причиненных его неисполнением.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Ее размер, является существенным условием договора аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены Правительством РФ [39, c.76].

Земельный кодекс РФ закрепляет возможность оборота прав на землю применительно к праву аренды, однако в отличие от установленного Гражданским кодексом РФ, для этого не требуется согласие собственника земельного участка.

Арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления [37, c.8].

Однако права собственника также защищены, так как при заключении договора аренды земельного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия. В указанных случаях ответственным по договору аренду земельного участка перед арендодателем становиться новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Реализация на практике последней нормы потребует, скорее всего, внесение изменений в Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Аналогичный порядок предусмотрен и для передачи земельного участка в субаренду.

 

 

Заказать диплом

 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить