Управление муниципальной собственностью (отчет)

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ    3

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ    5

1.1. Понятие и структура муниципальной собственностью    5

1.2. Нормативно-правовые основы управления муниципальной собственностью    16

1.3. Зарубежный опыт управления муниципальной собственностью    25

2. АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ В ... РАЙОНЕ    35

2.1. Анализ управления муниципальной собственностью в  МО «... муниципальный район»    35

2.2. Алгоритм оценки эффективности управления муниципальной собственностью    46

2.3. Оценка эффективности управления муниципальной собственностью в МО «... муниципальный район»    50

3. МЕРЫ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ В МО «... МУНИЦИПАЛЬНЫЙ РАЙОН»    63

ЗАКЛЮЧЕНИЕ    69

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ    72

ПРИЛОЖЕНИЯ    75

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Муниципальная собственность признается и защищается государством, наравне с государственной, частной и иными формами собственности. Федеральный закон № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» [3] конкретизирует состав муниципального имущества, которое может находиться в собственности поселений, муниципальных районов и городских округов. По закону в муниципальной собственности должно находиться только имущество, необходимое для выполнения полномочий органов местного самоуправления как публичной власти. Имущество, предназначенное для коммерческого использования (извлечения прибыли), должно быть передано другим собственникам.

Муниципальное имущество, в зависимости от его назначения, может быть разделено на две основные группы: имущество, позволяющее вести хозяйственную деятельность, производить товары и оказывать услуги, и имущество, обеспечивающее выполнение управленческих и иных нехозяйственных функций местного самоуправления.

Имущество первой группы закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Оно позволяет хозяйствующим субъектам функционировать, а в ряде случаев - извлекать прибыль и платить в бюджет налоги и сборы. Имущество второй группы, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляет (вместе с финансовыми средствами) казну соответствующего муниципального образования [17, c.34].

Муниципальное управление – это комплексная наука, включающая элементы ряда дисциплин: экономики, права, политологии, социологии, демографии, теории управления и многих других. Это отражает многогранный характер самой муниципальной деятельности.

Актуальность исследования определяется важнейшим значением, которое уделяется муниципальному управлению в современной России, что обусловлено пониманием того, что становление и развитие системы муниципального управления является неотъемлемым условием формирования процветающего российского государства и гражданского общества. В этой связи совершенствование эффективности управление муниципальным имуществом становится одной из важнейших задач муниципального управления.

При написании работы использовались труды российских ученых-теоретиков и практиков по проблемам государственного и муниципального управления. Среди них: Р.В. Бабун, А.Н. Кириллова, Е.Г. Коваленко, Л.А. Кузнецова, З.З. Муллагалеева, Н.Н. Мусинова, О.М. Рой и другие.

Объектом исследования является муниципальное образование «... муниципальный район».

Предметом исследования выступает система управления муниципальной собственностью в МО «... муниципальный район».

Целью работы является совершенствование системы управления муниципальной собственностью в МО «... муниципальный район».

Соответственно, задачами работы стали:

-  изучить теоретические и практические основы организации управления муниципальным имуществом;

- провести анализ эффективности управления имуществом муниципального образования «... муниципальный район»;

- выявить проблемы и дать рекомендации по повышению эффективности управления муниципальным имуществом.

 

1.3. Зарубежный опыт управления муниципальной собственностью

 

Основу муниципальной собственности за рубежом составляют земельные ресурсы. Анализ законодательной базы США и Европейского союза показывает, что в этих государствах в основу организации управления земельными ресурсами в городах положена система государственного регулирования земельных отношений в различных типах населенных пунктов: они различаются по форме и принципам правовой реализации законода­тельной базы страны.

В большинстве стран ЕС имеются все формы собственно­сти на землю, причем в настоящий момент они переняли американ­скую стратегию по выкупу земель в государственную и муниципаль­ную собственность с целью получения более устойчивого дохода от эксплуатации земель и концентрации национального богатства в руках государства [29, c.17].

К примеру, в Швеции, Германии, Франции, Италии, Испании, Да­нии право на существование имеют все формы собственности на землю. В настоящий момент в частной собственности там находится от 35 до 65% земель различных форм пользования, причем количество земель в государственной и муниципальной собственности увеличивается (с 1981 г. по настоящее время площади городских земель в государственной соб­ственности увеличились с 12,6 до 63,2 %, а муниципальной – с 15,3 до 21,2%).

В этих странах установлена двухуровневая система регулирования оборота земель законами государства и местными законодательными актами. Так, в частности, земельное право федерального уровня указанных стран регулирует основные положения прав и обязанности собственников земли и полномочия муниципалитетов и округов с субъектами права собствен­ности и органами государственного и общественного надзора за ис­пользованием земель поселений; а региональное (муниципальное) – регулирует налогообложение, разрешенное использование земель.

Муниципальные органы в поселениях имеют широкие полномочия правового и экономического характера по управлению земельными ресур­сами и регулированию налогооблагаемой базы (во многих странах раз­мер налога на недвижимость регулируется местным законодатель­ством и варьируется от 0,5 до 3% рыночной стоимости земли). Также муниципалитеты (городские советы) имеют возможности для прове­дения зонирования территории по видам разрешенного использова­ния и контроля за целевым использованием данных земель [24, c.23].

Практически во всех странах ЕС и в США в Конституции закреплены основные принципы регулирования земельно-имуществен­ных отношений. Введены жесткие условия по целевому использова­нию земель различных категорий, определенные с учетом зонирова­ния территории поселения и правил землепользования и застройки, а также соблюдения процедуры продажи государственных земель и выкупа их у частных лиц для государственных нужд и национальной бе­зопасности.

Обзор мирового опыта регулирования земельно-имуществен­ных отношений позволяет сделать вывод, что при существовании законодательной декларации частной собственности на землю любых категорий и видов использования существуют жесткие законодательные правила их эксплуатации и гражданско-хозяйственного оборота, причем в последние годы в экономически наиболее развитых странах стиму­лируются выкуп земли государством и внедрение аренды земли как вто­ричной формы земельного права, что позволит получить еще один ры­чаг регулирования земельных отношений (вводятся ограничения на приобретение земли иностранцами и лицами без гражданства, на максимальные размеры сельскохозяйственных и усадеб­ных земель) [25, c.140].

Однако в разных странах существуют различные механизмы по регулированию правоотношений собственников и арендаторов, в основном это заложено в муниципальном законодательстве (размер и форма арендной платы, сроки ее внесения, требования к квалификации или возможностям арен­датора). Существуют также программы государственной поддержки арендаторов земли, которые предусматривают определенные финансо­во-экономические льготы арендаторам, введение правовых гарантий арендаторам и собственникам.

В частности, во Франции, Италии, Нидер­ландах, Германии законодательно определен размер арендной платы за земельные участки социально-бытового назначения и для предприя­тий, выводящихся на малоосвоенные (периферийные) территории посе­ления. Некоторым предприятиям, соблюдающим повышенные меры бе­зопасности, обеспечивающим функционирование городского хозяйства и являющимся градообразующими, снижается арендная плата. При этом арендаторы обязаны соблюдать комплекс мероприятий по обеспечению безопасного функционирования соседствующих с ним арендаторов [16, c.14].

На современном этапе развития мировой экономики рынок земли является мощным средством стимулирования роста производитель­ности и инвестиций, так как земельный оборот способствует сосредоточению земельных ресурсов в руках наиболее эффективных, конку­рентоспособных землепользователей.

Даже в странах с развитой рыночной экономикой (и прочным обеспечением прав частной собственности на землю и развитым рынком земли) государство имеет абсолютные права и ответственность по контролю за использованием землевладений в интересах обществен­ного благосостояния и сохранения целостности природных ресурсов. В рыночной экономике государство «контролирует» земельные от­ношения прежде всего косвенно – через выработку и проведение в жизнь законодательных и регулирующих норм, которые могут быть дополнены или ужесточены муниципалитетами [22, c.34].

Поэтому государ­ство обычно не вмешивается в частные решения и действия, что позволяет участникам земельного оборота вырабатывать эффективные решения с точки зрения распространения и использования земель­ных ресурсов и действовать на пользу общественного благосостояния. Современное мировое государственное регулирование использования зе­мельных ресурсов должно служить дополнением к преимуществам част­ного принятия решений в области распределения и пользования землей.

Цель государственного регулирования земельного оборота в раз­витых странах — избежать формирования моделей землевладения и землепользования, которые были бы экономически не жизненны в си­стеме рыночной экономике, и создание благоприятных условий для семейных фермерских хозяйств [14, c.83].

В частности, в ряде стран законода­тельно запрещен раздел сельскохозяйственных угодий на участки меньше определенного размера, чтобы предотвратить дробление земель сельскохозяйственного назначения, в то время как в других ограничена чрезмерная концентра­ция сельскохозяйственных земель, с тем чтобы не развивались земель­ные латифундии. Многие страны также требуют, чтобы покупатели или арендаторы сельскохозяйственных угодий проживали по соседству и имели контроль за собственностью.

В настоящий момент все развитые страны законодательно не запрещают продажу ни сельскохозяйственных земель, ни земель населенных пунктов. Это объясняется как тем фактом, что производительность в сельском хозяйстве высока, так и наличием механизма передачи земли более производительным или конкуренто­способным пользователям, в то же время позволяющего продавцу реа­лизовать свою землю за сумму, которая зачастую позволяет ему воз­местить свои капиталовложения и получить прибыль.

Мораторий на продажу земли для достижения политических целей в развитых странах практически не применяется, он существует толь­ко в некоторых бывших соцстранах. Система законодательства США направлена против ограничений на отчуждение и передачу недвижи­мости другим собственникам или иностранным гражданам.

В Герма­нии законодательство не содержит никаких аналогов моратория на продажу земли, даже той, которая была недавно приватизирована в восточных провинциях страны, однако покупатели должны иметь ме­стное гражданство. Гражданский кодекс Франции также стоит на стра­же прав, гарантирующих владельцу свободу распоряжаться своей не­движимостью, включая землю [24, c.29].

Главная причина введения моратория на продажу сельскохозяйственных угодий в некоторых странах Центральной и Восточной Европы – предотвратить спекуляции землей. Однако для достижения данной цели существуют альтернативные механизмы, наиболее действенным из кото­рых является налог на краткосрочную прибыль и, а также, в некоторой степени, ограничение максимального размера земли, которую может иметь в своем владении юридическое или частное лицо.

Учитывая значимость земельных ресурсов для национального экономического развития, зарубежные страны осуществляют регулирование операций по купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения.

Анализ зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить факторы, определяющие размер платы, изучить динамику роста цен на землю, установить удельный вес платы за землю и общую структуру затрат на строительство, влияние платы за землю на политику и характер землепользования. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и установления более гибкой политики налогообложения [21, c.57].

Наиболее известная теория цен на землю У. Алонсо касается соотношения спроса и предложения на земельные участки. В основе этой теории лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятием максимальной выгоды в рамках располагаемых ими доходов. У. Алонсо графически рассчитал кривые платежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния до центра города те цены на землю, которые та или иная семья в состоянии уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень [13, c.28].

Аналогично он рассмотрел размещение предприятий относительно расстояния от центра в соответствии с ценами на землю при условии сохранения ими максимальной прибыли. Эта прибыль представляет собой разность между суммарной стоимостью реализованной продукции, с одной стороны, и расходами на производство и ценой земли, с другой.

Земля, примыкающая к сложившейся городской территории, может быть приобретена под застройку по цене, лишь немного превосходящей цену той же земли в случае использования ее под сельскохозяйственные нужды. В действительности цены в указанных районах превышают сельскохозяйственные земельные расценки в несколько раз.

Алонсо считает, что критерием оценки участка является максимальная прибыль, которую он может дать. При этом арендная плата за землю рассчитывается как капитализированный доход путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму [13, c.30].

Детальные исследования, осуществленные в 70-х гг. Американским институтом планировки городов по определению влияния общественных инвестиций на ценность городских земель, привели к выводам, согласно которым факторы, определяющие цену земли, можно разделить на три группы: физические (размер участка, протяженность фронтальной линии, местоположение в плане города, инженерно-геологические условия); экономические (доход, получаемый с этого участка, инвестиции, произведенные на данной территории); административные (законодательные акты о зонировании городских территорий, включающие административные ограничения в местоположении отдельных объектов).

Французский исследователь Дютайн, изучая механизм формирования цен в Парижской агломерации, пришел к следующему выводу: цена участка колеблется между двумя пределами — минимальной ценой, определяемой фактическим доходом участка, и максимальной ценой, которую потенциальный пользователь готов заплатить исходя из условий застройки, предполагаемых доходов от новых сооружений, минус затраты на их строительство и различные дополнительные расходы.

По мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40% [26, c.87].

Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке.

К основным категориям землепользователей, с которыми связывают наиболее интенсивное использование городских территорий, относят: правительственные учреждения, частные конторы, зрелищные объекты, специализированные магазины, университеты, мотели, научно-исследовательские институты, культурно-бытовые центры.

Высокие цены на землю приводят к непропорциональным потребностям распределения городских территорий между отдельными функциональными зонами, затрудняют проведение реконструктивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и дома, намеченные к сносу, составляет до 80-100% затрат на новое строительство.

В большинстве бывших социалистических стран Восточной Европы существовала плата за землю, и исследования по установлению ее взаимосвязи с оценкой территории, показали, что плата за землю значительно ниже ее фактической ценности. В Венгрии, например, была введена категорийность населенных пунктов, в которой выделено 5 основных групп: столица, центры регионов, центры областей, прочие города и крупные села [20, c.27].

При этом в пределах населенных пунктов выделяется до 6 зон — от центра города к периферии, по которым введена дифференцированная плата за пользование городскими землями. Например, плата за земельный участок в центре Будапешта в 6 раз выше, чем на его окраине, и примерно в 20 раз выше по сравнению с самой дешевой городской землей.

Важное значение имеет исследование проблемы зонирования использования земель. Среди факторов, влияющих на оценку эффективности использования территории, выделяют: предпочтения и доходы населения, повышение жизненных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития городского хозяйства и средств коммуникации, планировочные концепции и стандарты.

Стоимость земельных участков в городах стабильно растет. Рост стоимости земли в большинстве стран выше темпов роста инфляции. За последние 25 лет стоимость городских земель в США возросла в 10 раз; в Японии (в пригороде Токио) - в 20 раз, в то время как национальный доход увеличился примерно в  4 раза, а цены на потребительские товары — в 3 раза. В то же время благодаря методам контроля в Швеции рост стоимости

 

Заказать отчет

 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить