Договор найма жилого помещения (диплом)

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ    3
1. ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ    7
1.1. Понятие и правовая природа жилого помещения    7
1.2. Индивидуализирующие признаки жилого помещения    20
1.3. Правовое закрепление статуса жилого помещения    31
2. ВИДЫ ДОГОВОРА НАЙМА И ИХ ХАРАКТЕРИСТИКА          41
2.1. Договор коммерческого найма жилого помещения    41
2.2. Договор социального найма жилого помещения    48
3. ПРАВОРЕАЛИЗАЦИОННЫЕ КОЛЛИЗИИ В РЕГУЛИРОВАНИИ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ    56
3.1. Приватизация и ее проявления в договорах найма жилых помещений    56
3.2. Правовые проблемы закрепления договоров найма жилых помещений по законодательству РФ    66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ    76
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ    78

 

Введение

 

Актуальность исследования. Проблема сущности и места договора найма жилого помещения в системе права РФ является актуальной для юридической науки. Вызвано это, прежде всего, тем, что пользование чужим жилым помещением гражданами является одним из основных способов удовлетворение ими своей потребности в жилье. В различные исторические эпохи такие отношения оформлялись договором имущественного найма, особенности правовой конструкции которого зависели от обеспеченности жильем и степени поддержки государства в удовлетворении гражданами своей потребности в жилье, его материальных возможностей и существовавшей в нем общественно-политической системы[1].

Удовлетворение жилищной потребности как можно большего числа граждан - это важнейшее условие социальной стабильности государства. Жилище, независимо от того, кому оно принадлежит, составляет общенациональный фонд, в правильном использовании которого заинтересовано все общество. Поэтому регулирование отношений, в частности, связанных с пользованием гражданами чужим жилым помещением, осуществляется законодателем путем учета не только личных интересов наймодателей и нанимателей жилья, но и общественных интересов, которые проявляются в создании условий стабильности пользования жильем нанимателем, его защиты от произвола наймодателя, сохранности жилищного фонда и др. Для реализации социальной роли жилья в обществе и его функционального назначения государство значительно увеличивает объем публично-правовых ограничений собственника и наймодателя жилья, что находит закрепление в главах 18[2] и 35[3] Гражданского кодекса РФ.

Жилищные отношения, регулируемые нормами главы 35 ГК РФ, неоднородны. С одной стороны, это отношения, возникающие в установленном ст. 40 Конституции РФ порядке по поводу пользования жилыми помещениями в фонде социального использования на основании договора, названного законодателем договором социального найма, и с другой - не подпадающие под указанные правила. Данный договор не получил законодательного обозначения и назван договором найма жилого помещения. Однако сущность и содержание его позволили ученым и практикам назвать его договором коммерческого найма.

Договор коммерческого найма можно заключать только в целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату (вознаграждение) жилого помещения. При правоотношениях по социальному найму договорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах, т.е. квартиросъемщики платят за жилищно-коммунальные услуги, а не плату за проживание, составляющую прибыль собственника. По договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном. Однако в основном такие правоотношения, как коммерческий найм, предусмотрены законодателем в основном для предоставления жилых помещений в домах частного жилищного фонда[4].

Таким образом, можно говорить о двух разновидностях договора найма жилого помещения, заметив, что основной нормативной базой договора социального найма является жилищное законодательство, а глава 35 ГК РФ применима к отношениям, возникшим на его основе, лишь в случаях, прямо предусмотренных ст. 672 ГК РФ, и тогда, когда иное не предусмотрено жилищным законодательством. В то же время ГК РФ ориентирован на отношения, возникающие на основе договора коммерческого найма, и все нормы главы 35, за исключением ст. 672, к нему применимы.

Таким образом, договор найма жилого помещения отвечает теперь и потребительскому, и коммерческому функциональным назначениям. Обе его разновидности являются самостоятельными и отличными от договора аренды жилого помещения. Все вышеизложенное и определяет актуальность работы.

Объект исследования. В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора найма жилого помещения.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор найма жилого помещения, труды российских ученых-юристов в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

Степень научной разработанности проблемы. Отдельные аспекты данной проблемы в гражданско-правовой подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам договора найма жилого помещения можно назвать таких авторов, как Ю.К. Толстой,  Г.А. Свердлык, Ю.П. Свит, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, А.В. Кудашкин, В.В. Витрянский, О.В. Кириченко, А.А. Иванов, Т. Журавлев, Б.М. Гонгало, И.А. Дроздов.

Цели и задачи исследования. Целью работы является изучение существующей законодательной базы, регулирующей отношения, возникающие в связи с заключением договора найма жилого помещения.

В соответствии с этой целью в работе были поставлены следующие задачи:

- раскрыть понятие жилого помещения как объекта гражданско-правовых отношений;

- дать характеристику отдельным видам договоров найма;

- исследовать проблемы регулирования отношений в сфере найма жилых помещений.

Положения и выводы исследования опираются на анализ конституционного, гражданского, жилищного, налогового, семейного законодательства, теории и практики обязательственного права. В работе использованы акты, регулирующие отношения найма и обязательственно-правовые отношения, в частности, Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая), Жилищный кодекс Российской Федерации, Налоговый и Семейный кодексы Российской Федерации, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Федеральный закон от "О техническом регулировании", Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, а также решения Конституционного и других судов по исследуемой проблематике.

 

1. Жилое помещение как объект гражданско-правовых отношений

1.1. Понятие и правовая природа жилого помещения

 

Понятие "жилое помещение" производно от категории "жилище", широко используемой не только в отечественном и зарубежном законодательстве, но и в международном праве. Так, согласно ст. 25 Всеобщей декларации прав человека 1948 г.[5] жилище должно соответствовать уровню, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния человека и его семьи.

Термин "жилище" используется и российским законодателем, причем определение "жилища" содержится не только в гражданском и жилищном, но и в уголовном и в уголовно-процессуальном законодательстве. Нужно учесть, что, указанное в законодательстве понятие "жилище" является родовым понятием и охватывает все виды жилых помещений. Поэтому, при выделении признаков жилого помещения как родового понятия создается общее понятие жилья, через призму которого можно создать определение непосредственного жилого помещения. Так, под жилищем понимается любое помещение, пригодное для постоянного или временного проживания людей[6].

Однако гражданское законодательство не оперирует понятием "жилище", которое носит в известном смысле собирательный характер. Вместо него, как правило, используется более четкий термин "жилое помещение", представляющее собой разновидность жилища. Гражданский кодекс рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288 - 293)[7], так и обязательственного права (ст. 671 - 688)[8]. В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией "вещи". Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.

Понятие жилого помещения является ключевым, основным понятием жилищного права. Жилые помещения составляют жилищный фонд Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ). Жилое помещение является объектом как жилищных, так и гражданских прав. Права на жилое помещение могут быть как вещными (ст. 288 - 293 ГК РФ, ст. 30 - 34 ЖК РФ), так и обязательственными. Жилое помещение является предметом договора найма (ст. 671 - 688 ГК РФ, ст. 60 - 91 ЖК РФ). Жилое помещение может быть предметом договоров дарения, мены, ренты. Отношения по продаже жилого помещения выделены в самостоятельный объект правового регулирования (ст. 558 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст.15 ЖК[9] жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Жилищный кодекс выделяет три признака помещения, необходимые и достаточные, по мнению законодателя, для того, чтобы считать его жилым, а именно: 1) его недвижимый характер, 2) изолированность и 3) пригодность для постоянного проживания граждан.

По мнению А.А. Иванова, непонятно, откуда могут взяться "движимые" помещения, если они всегда рассматривались как части зданий (сооружений), то есть объектов недвижимости[10]. Отметим, что данный упрек справедлив в том случае, если рассматривать "помещение" сугубо как гражданско-правовую категорию, поскольку нормы иных отраслей законодательства относят к помещениям и движимое имущество. В


[1] Селиванова, Е.С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России./ Селиванова Е.С.// Жилищное право.- 2008.- N 3.- C. 15.

[2] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп. от 01.09.2008).// Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

[3] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.07.2008).// Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.

[4] Терехова, Ю.К. Сборник  договоров в сфере жилищного права с  комментариями./ Ю. К. Терехова.// СПС КонсультантПлюс, 2006.- С. 112.

[5] Всеобщая декларация прав человека // Бюллетень Верховного Суда РФ.- N 12.- 1994.

[6] Фаршатов, И.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)./ И.А. Фаршатов.- М.: Городец.- 2006.- С. 228.

[7] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп. от 01.09.2008).// Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

[8] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.07.2008).// Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.

[9] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 13.05.2008).// Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.

[10] Иванов, А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ./ А.А. Иванов.// Хозяйство и право.- 2005.- N 6.- С. 88.

 

Заказать диплом

 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить